居有其屋，和谐宜居，是众多人的梦想。可自己入住之后，停车难、噪音扰民、小区养狗等问题突出，业主与物业公司展开多番博弈。自己的小区，没有好的物业管理和服务，让许多业主感到“寒心”。

从小区业主、物业公司、主管部门等人的口中，常常听到物业管理难。物业管理，真有那么难吗？难在何处？如何解决？

物业管理难，难在哪？

调查发现，物业管理属典型的一对多服务，一般是几十人的物业公司需要服务上万名业主。各业主诉求不一，物业公司很难调和。矛盾积累多了，业主与物业公司便走向了对立面，致使物业管理难度加大。

梳理来看，物业管理之难，主要有以下几个方面：

一、物业管理费难收缴。调查发现，按年度物业费收缴率85%以上的物业企业仅占5%。主要原因是物业公司服务质量与业主要求有差距，同时物业费支出不公开透明，业主难以信服。此外，有些业主对物业费的认识不高，总想占“小便宜”。　

二、开发商遗留问题较多。许多开发商卖完房子便走了。业主入住后，发现诸多房屋质量问题，比如漏水、裂缝等。有小区物业负责人介绍，开发商遗留问题致使部分业主不交纳物业费。很多时候，开发商遗留问题阻碍物业管理已成为共性问题。
　
三、物业没有执法权。现在，许多小区存在乱搭乱建、私自住改商、损绿毁绿等现象，严重影响了其他业主的权益。物业公司介绍，他们在服务过程中，发现此类问题，只能劝阻，不能强制性拆除。该情况向某些职能部门反映后，因执法程序复杂、时间较长，影响了物业公司在业主心目中的权威。
　　
四、小区功能配套不到位。当前，在商住小区表现最为突出的是停车难。诸多小区在规划时，没有预留足够的停车设施，造成私家车乱停乱靠。现在家家户户有车，可停车位提供难，无法满足停车需求。业主们反映较多的还有锻炼场所、设施缺乏，比如缺少篮球场、活动室等。

五、物业管理架构还未形成。按照外地比较成熟的小区物业管理架构，应该组建社区、物业公司、业主委员会“三位一体”的组织结构。调查发现，很多建成入住的小区尚未有效地纳入社区管理，各社区也没有发挥管理作用，处于社会管理的真空。很多小区连业主委员会都没有，很多时候只能由物业公司代替社区履行相关职责，物业企业也无计可施，导致小区混乱无序。

房产部门要当好“裁判”

小区物业管理乱，业主一方面指责物业公司，另一方则指责房产部门，认为其没有履职尽责。　

据《江苏省物业服务和管理条例》，房产部门只对物业服务公司信用评价、从业人员培训等进行管理，同时负责处理物业服务中的投诉。简单地说，房产部门对物业公司属于行业管理，在物业管理中只是“裁判员”。

在业内人士看来，提高物业管理水平，我市房产部门要当好“裁判”。对于物业服务投诉，应第一时间作出“判决”，赢得业主们的认可。同时，也要发挥自身优势，积极协调相关职能部门进小区，解决矛盾。还要为广大业主把好关，做好物业公司的信用评价，利用好“黑名单”制度，曝光服务质量差的物业公司，并按照相关规定加大处罚力度。

共下一盘棋，方可和谐

一个商住小区，就是一个小社会。实现小社会的和谐，必须共下一盘棋，才能促使物业公司服务好业主，管理好小区。
　　
物业管理，物业公司是主体，必须承担起服务的责任。调查中，众多物业公司表示，大多数业主是讲道理的，只要居住安全，环境卫生干净，对于诉求能第一时间作出回应，就会比较满意。物业管理者告诉记者，某小区的物业费收缴率达到90%以上，其心得就是，只要真正地把业主的事当回事，真心地为业主服务，就能获得业主的认可。

不少物业公司表示，小区成立业主委员会对提高物业服务质量非常有必要。有了业主委员会，可以代表广大业主与物业公司商谈，争取业主权益。在大城市，很多管理好的小区，业主委员会发挥了大作用，能让物业公司清楚知道业主的诉求，物业公司才好发力。

调查发现，小区的日常管理涉及规划、住建、城管等16个职能部门及供水、供电、供气、电信、广播电视等5个专业经营单位。目前，很多小区存在乱搭乱建、住改商、油烟噪音污染等问题，可一些部门并没有将职能延伸至小区，行政执法还未进小区，形成管理空白，不能及时解决问题，化解矛盾。
　　
“有些问题已经超出我们的管理权限，必须依托执法部门、社区，才能解决好。”物业负责人说。

当然，小区是广大业主的家，业主也要发挥作用。业主要提高对物业管理的认识，及时缴纳物业管理费，积极争取自己的权益，与物业公司同坐一条船，同心同德，才能使自己的家园更和谐。
　　
由此看来，物业管理不是单纯的行业管理，而是社会管理问题。小区物业管理需要相关职能部门、街道办事处、社区、物业公司、业主委员会和广大业主的共同付出，共下一盘棋，构建一个宜居的环境。